不動産投資のメリット（2）
今回も前回に引き続き「不動産投資のメリット」について見ていきます。
投資家の裁量の範囲が広い
不動産投資を行うことで期待できる収益（リターン）は、キャピタルゲイン（売却益）とインカムゲイン（保有し続けることで得られる現金収入）の２つです。1991年をピークとしたバブル崩壊（＝土地神話の崩壊）後、不動産を“ただ”保有しているだけでキャピタルゲイン）が期待できた時代は過去のものとなりました。不動産の価値が「将来生み出す収益（インカムゲイン）」をおもな基準として決まっていく傾向にあるのはご承知のとおりかと思います。このインカムゲインの部分については、工夫次第で高めることが可能です。
不動産投資におけるキャッシュフロー（税引き後）は、「家賃収入等」から「不動産賃貸事業を運営するために必要な費用（運営費）」（※）、「借入金返済額（元本・利息）」、「税額（不動産投資で得た所得に対する）」を差し引くことで計算できます。
キャッシュフロー（現金収支）＝家賃収入－運営費－借入金返済額－税額
（※）管理料、維持・修繕費、固定資産税・都市計画税、損害保険料（火災保険等）など
上記の計算式から、キャッシュフローを高めるためには、単純な話、「家賃収入を多くする」、「運営費の無駄をなくす」、「借入金返済額を減らす」、「税額を減らす（＝節税する）」といった方法が考えられます。
家賃収入については、入居者募集の仕組みや費用対効果をふまえた物件価値の維持、向上といった空室を少なくするための工夫により高めることが可能です。借入金（ローン）については、金利動向をふまえたメンテナンスの仕方、税額については節税対策のやり方によって変わってきます。
つまり、物件購入後の運営の仕方によって収益状況を好転させられるということです。この点は、他の投資商品にはない特徴、メリットといえます。
キャピタルゲインについても全く期待できないわけではありません。不動産の価格は、一般の土地取引に指標となり得る公的な価格（公示地価、基準地価等）があるものの、実際の取引においては、上場株式のように価格がオープンになっているわけではありません。また、個別性が強く（＝全く同じ不動産はない）、相対取引となるため、取引当事者（売主と買主）の事情などに左右される部分もあります。こういった点は、価格がわかりづらい、不透明ということでデメリットとも思えます。しかし、上手に不動産業者を活用するなど情報の押さえ方次第では、割安な価格で購入できるチャンスがあるということです。不適切な表現かもしれませんが、株式投資で言うところのインサイダー取引が可能という見方もできます。
以上のような点が「投資家の裁量の範囲が広い」ということの意味合いです。
インフレヘッジ機能
日本経済は、デフレ（物の値段が下がり続ける現象）からなかなか脱却できない状況が続いています。しかし、日本は、石油などの資源や食糧のほとんどを輸入に頼っており、為替の動向などによっては、いつインフレ（物の値段が上がり続ける現象）になってもおかしくないといえます。また、政府の経済政策や財政の運営によってもインフレは起こり得る状況といえます。長期的に資産の運用を考える場合、このインフレに対する備えをしておく必要があるといえます。
インフレリスクとは、物の値段（物価）が上がることによって、お金の価値が下がってしまうリスクのことをいいます。運用によって金融資産が増える割合よりも、ものの値段が上がる割合（物価上昇率）の方が高いと、結果として金融資産の実質的な価値は目減りしてしまうことになってしまいます。
例えば、100万円を年0.5％の定期預金に預けると、1年後には100万5,000円になります。しかし、この1年の間に物価が２％上がってしまうと、100万円だった“物”の値段は102万円になってしまい、１年前であれば100万円で買えた“物”が買えなくなってしまいます。つまり、お金の価値は結果的に目減りしてしまったことになります。これがインフレリスクです。
一般的に、物価が上がれば、賃金の上昇も期待できる、不動産投資の収益の元となる家賃も上がることが想定されることなどから、不動産投資はインフレに強いと言われています。しかし、前述のとおり、バブル期のように、どんな物件でも一律に家賃が上がるということは考えにくい状況です。インフレに対抗するためには、価値のある不動産を選別していくことがポイントになるでしょう。
