施主のための建設システムを目指して（2）
１．はじめに
前回のコラムでは、現状における建設会社等に見られる施工体制および指示系統の流れを紹介し、その問題点を検証していきました。
私どもの会社では、現在これらの問題点に対応した、施工体制の改善に取り組んでおります。今回のコラムでは、現在想定している、この「理想モデル」について紹介し、従来のシステムとの比較をしていきたいと思います。
2．施工体制および指示系統の流れにおける「理想モデル」
（図2）を使って説明します。
ポイント1：施主一人に対して一人の担当者
ここでは、施主の依頼に対しては、工務店などの組織に属する担当者が原則としてすべて対応するということを示しています。狙いとしては、工務店への窓口は一元化するということが挙げられます。これにより、現場での情報の一元化がはかられ、施主の要望に対する責任の所在も明確になります。また、現状のシステムでは、情報の一元化がはかられていない場合、必然的に一つの依頼に対して動く人間が多くなります。そのため会社の経費は多くなり、金銭的に施主に負担が廻ってきます。
ポイント2：一人の担当者が全ての工事を把握する
このシステムが機能するには、担当者がすべての工事内容を把握する必要があります。現状の施工では、営業・設計・積算等、役割の違いにより専門分化が進んでおり、これにより職種ごとの効率化・高度化が図られています。ここで注意しなければいけないのは、施工者の為ではなく、施主の側に立ったシステムであるのかが重要になってきます。
このシステムは一見良さそうに見えますが、施主の側からみると、誰に相談・連絡したら良いのかがわかりづらく、相互の連携もうまく機能していないことが多々見受けられます。
私たちの提案するシステムでは、必要に応じて専門家を巻き込みながら、施主の立場に立ったコーディネートが可能であり、これに対応できる能力の高い担当者を育成することも大事だと考えています。
ポイント3：建物の「かかりつけ医」ならぬ「かかりつけ担当者」の配置
通常の場合、工事の施工部隊とメンテナンス部隊は違う場合が多くなっています。さらに過去に施工した業者がわからない等、いざメンテナンスが必要という時期になって、施工当時の状況がわからないということは多々見受けられます。
そこで、これまで述べてきた情報の一元化が、工事終了後の維持・管理の段階においても威力を発揮します。これにより、これまで蓄積してきた情報を保管し、いつ・誰が・どのような工事を行ったのかをいつでも把握できるようにしていくことが可能です。
また、可能な限りメンテナンスには、過去に施工を行った担当者・業者に担当させるようにし、書面には表われない「現場のカン」を大事にしたいと考えています。これにより、毎回同じ担当者が来ることによる工事の安心感を得ることができます。職人も過去に自分が行った工事なので無駄ができません。
3．検証
上記の内容から理想モデルでは、現状に見る施工体制の問題点がすべて解決できていることがわかります。ポイントは、情報の一元化をはかるため、担当者が現場のすべてを把握することにあります。これにより管理経費が少なく済み、同じ工事内容であったとしても施工費を軽減することができます。さらに建物の「かかりつけ担当者」を配置することにより、時間軸からみた効率的な投資を行うことも可能となります。結果、建物の仕様を上げることが出来、入居率のUP、建物維持の金額も安くなります。
4．まとめ
これまで2回にわたって建設システムの比較をしてきました。不動産経営を目指される皆様に特に言えることは、「理想モデル」による施工体制を活用した建設・改修を行うほうが合理的であり、効率的だと言うことです。なぜなら、建物維持・リフォーム等はその建物の収益に大きく関わってくるからです。効率的な投資を目指したいものです。また忙しくされている皆様は建物だけを注視するわけにはいかないと思います。このことからも「かかりつけ担当者」の有効性が見えてきます。
私どもの会社は以上のような問題意識を持ち運営しており、今回はその一端を紹介させていただきました。少しでも皆様方の経営の参考になれば幸いです。
