不動産投資のリスク(2)【基礎編】
今回も前回に引き続き、不動産投資のリスクについて見ていくことにします。
金利上昇リスク
北海道拓殖銀行、山一證券が連続破たんした1997年の半ば以降、「長期金利」は2.0％未満で推移しています。不動産投資をする際、借入れ（ローン）を中心に資金調達する人には、現在の金利水準は非常に魅力的といえます。しかし、この低金利がいつまで続くかはわかりません。今後、金利が上昇する可能性もあるでしょう。
ちなみに「長期金利」は、日本銀行の金融政策による影響の大きい「短期金利」の推移や将来の物価変動、長期の資金を借り入れて行う設備投資の収益など、景気や経済動向に対する“予想”に基づいて市場で決まります。「新発の10年国債の流通利回り」がその代表とみなされています。
金利の主な変動要因は以下のとおりです。基本的には金利と各要因は以下のような関係ですが、実際には各要因が複合的に絡み合って、基本と異なる動きを見せることもあります。
- 国内景気：景気回復・好景気→金利上昇、景気後退・不景気→金利低下
- 国内物価：物価上昇→金利上昇、物価下落→金利低下
- 為替：円安→金利上昇、円高→金利低下
- 海外金利：海外金利上昇→国内金利上昇、海外金利低下→国内金利低下
投資をする際に、金利が変動するタイプのローンを利用した場合、金利の上昇によって、ローンの返済額が増えてしまう可能性があります。ローンの返済額が増えると、当然、手取り収入は減り、収益も下がってしまいます。
一定の金利上昇があった場合のキャッシュフローの変化について、あらかじめ何パターンかシミュレーションを立てておいた方が良いでしょう。金利上昇時にローンを一部繰り上げ返済することで、毎回の返済額の上昇をどの程度抑えられるかといった点も事前に検証しておきたいところです。
また、一般的に金利が上昇すると、安全性・確実性が高いとされる預金や国債などへの投資を行う人が増えることが想定されます。それが結果的に不動産価格に影響を与えることもあります。
ただし、中長期的に見た場合、金利上昇の背景が、景気回復に伴うようなものであれば、賃料や不動産価格の上昇も見込めますので、結果的に金利上昇による収益の悪化を軽減できることもあります。また、不動産投資において、金利は不動産所得の計算をする際に必要経費に含めることができます。その結果、一定の税務効果が得られますので、住宅ローンと比べると金利上昇の影響は小さいともいえます。
災害時のリスク
火災や地震、台風などによる水災などによって投資対象となる建物に損害が出る可能性があります。
大きな地震は今後いつ起きたとしても不思議ではありません。事前に、建物の耐震性（建物の構造だけでなく土地の地盤についても）についてはチェックしておくべきでしょう。一般的には、昭和56年6月1日以降の新耐震基準施工後の建物については安全と考えられていますが、一概にそうともいえないこともあるようです。
また、地震の被害は建物そのものに対してだけでなく、地震による火災の被害も大きいのが特徴です。単なる火災保険では「地震による火災」は補償の対象外となります。
鉄筋コンクリート造のマンションについては耐火性に優れ、延焼被害は受けにくいといえます。しかし、阪神淡路大震災のような大地震の際には、消火活動がなかなかはかどらず、マンション内からの延焼だけでなく、近隣からの延焼によって被害を拡大させたマンションもありました。
では「地震保険に加入しておけばよいのか」という話になりますが、それはそれで判断の難しいところです。地震保険は、火災保険に付帯する形で加入することになりますが、火災保険の建物の保険金額の上限50％かつ一室あたり5,000万円までしか加入ができないのです。また、保険料も地域によって異なりますが、それなりの金額になります。費用（保険料）対効果（カバーできるリスク・安心感）を勘案した上で判断するしかないでしょう。
地震以外でも集中豪雨の被害に伴う洪水被害や土砂崩れによって損害を受ける可能性もあります。その危険性については、事前に物件が所在する地域のハザードマップ等でチェックしておくと良いでしょう。なお、水災リスクについても、ある程度、火災保険等でカバーすることが可能です。
今回は以上です。火災保険・地震保険の詳細については、また別の機会に触れたいと思います。
