税金対策は購入前から始まっている！
突然ですが、皆さんはどのタイミングで税理士に相談に行きますか？
１番多いのが最初の確定申告期（2月16日～3月15日）、2番目が物件購入後落ち着いてから、3番目が物件購入前です。
物件購入前に相談する方はごく少数です。
しかし、私のお客様で「この方の不動産投資は大成功だった」と思える方の多くは物件購入前に相談に来た方です。
税金対策は購入前から始まっているのです。
巷には数々の税金対策本・セミナー・情報商材が溢れていますが、税金対策で効果が高いのは所得を分散することです。
個人の所得税は超過累進税率（収入が高ければ高いほど、税率が上がっていく）を採用しています。
年所得2,000万円１名よりも、年所得1,000万円2名の方が税金は約3/4で済みます。
法人を利用すればさらなる節税が可能です。
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※年所得2,000万円1名
2,000万円×50％－279万6,000円＝720万4,000円 -
※年所得1,000万円2名
1,000万円×43％－153万6,000円＝276万4,000円
276万4,000円×2名＝552万8,000円
上記例では税金が毎年167万6,000円違います。
「毎年」ですよ？
高所得者名義で不動産投資をすることは賢い不動産投資とは言えません。
法人を利用するなどして所得の分散を図りましょう。
次に、土地・建物比率の問題があります。
投資不動産を購入する際には、１棟買いであっても区分所有マンションであっても土地と建物を一括して購入します。
このうち、土地の購入費用は売却するまで経費にすることができません。
一方、建物の購入費用は減価償却により、毎年少しずつ経費にすることができます。
キャッシュフローの面から建物価格ができるだけ多い方が有利です。
経費×税率分だけキャッシュフローが良化します。
このように不動産投資の税金対策は、購入前こそ重要な要素が詰まっているのです。
