【番外編】秋の交流会の御礼とご質問に対する回答
10月30日に行われました、『週末起業フォーラム 秋の交流会』では、大勢の方にご参加頂きまして誠に有難うございました。その場で、私のセミナーを聞いて下さった皆様には、番外編として４つご質問を頂きました。どれが正解？？と言う事ではなくて、ひとつでも多くの考え方や方法論を身につけて頂ければ幸いです。
こちらに関しまして、私の考え方は以下の様になります。
Ｑ１に対して
色々なケースが考えられますが、最も困ってしまう事は、大家さんと全く連絡の取れない事です。管理契約の形態にもよるのですが、事業主は大家さん自身であり、管理会社は色々な提案や運営上の戦略を練り実務を行ないますが、行なっている行為はあくまで大家さんの代行業務であり、意思決定は大家さんの了解が無いと行なえないからです。ですので、連絡方法や時間帯・曜日、その他運営上の『決まり事』を事前にすり合わせしておくとスムーズです。
Ｑ２に対して
例えば、全２０室（全て間取は１Ｋ）の1棟マンションを所有していたとして、６０％の稼働率であれば、８室も空室がある事になります。これではローン返済にも影響が出てしまいますので、空室が２室程度になるまでは、家電・家具付やフリーレント、またはライバル物件よりも広告宣伝費を捻出してでも埋めるべきです。最終的には賃料を周辺より下げるしかありません。但し、それでは安易過ぎるので、もうひとつの考え方として、全賃借人に事前にアンケートをとり、『ペット飼育可能のマンション』にして再度募集をすると言う方法があります。エリアにも因りますが、いまだにペット飼育に対してあまり良い印象を持たない大家さんも多いものです。
着眼点は、【需要と供給のバランスを分析する】という事です。従いまして、必ずしもペットに拘る必要はありません。ライバルが行っていない事を試してみれば、解決につながる事があると言うわけです。
Ｑ３に対して
現地や職場、連帯保証人への督促は当たり前の話で、この時点で支払計画を作成してでも改善させなければなりません。しかしながら３ヶ月の滞納となれば、セオリー通り進めるのであれば、明渡し訴訟の申し立てを行い、判決を取り、手続きを行なった後、強制執行となるのですが、ここまで行なうとかなりの費用を要します。ポイントは強制執行まで行うかどうかです。極悪な滞納者であれば行なうしかないのでしょうが、もし、滞納者と話が出来る状況であれば、明渡しの判決が出るまでは手続きを進めておいて（ここまでの費用はおよそ数万円です。）あとは任意で退去してもらう方法が取れれば、よりベターと言えるのではないでしょうか。悔しい話ですが、滞納者にいくらか渡したとしても強制執行を行なう（数十万円かかります。）より安く済むのです。大変不本意な話ですが、滞納者が昨今増加傾向にある事は事実です。
Ｑ４に対して
この問題は非常に重い題材です。（因み貸室内で自殺があったと仮定して話を進めます。）まずは、普通の汚れや臭いではないため、専門的な部屋のリニューアルを行なう事になりますが、今後の賃貸契約時には重要事項説明書にて当該内容を説明しなければならない義務が残ってしまいます。建物を立て替えてしまう事ができれば良いのですが・・・。そんな訳にも行きませんよね。この事は事実として受け止めて、次の賃借人を如何にして見つけるかと言う事に全力を注ぐべきです。この場で全てお話しすることは出来ませんが、幾つか借りてくれる法人もあります。こう言った予期せぬ出来事にどれだけ対応できるか？チームとして非常に大切な事と言えます。
簡単ですが、以上が説明となります。
さて、次回は『購入前にすべきこと』について触れてまいります。
