不動産投資の初心者が知っておきたい物件の選び方と入居率・修繕のポイント【税金コラム04】
このコラムは、不動産投資専門税理士の志賀公斗先生に行ったインタビューをもとに作成しております。特に、多くいただくご質問をもとに、志賀先生にお答えいただきました。
これからは、良い物を探す目利きが必要
——今、不動産がどんどん値上がりしていると思うのですが、これから不動産を買ってもよいものでしょうか？ 既に遅いでしょうか？
志賀：あるお客様でマンション一棟、５億５０００万円の物件を２０１４年の３月に購入された方がいらっしゃいました。そしたら半年後の９月に９億円で買い付けがあったと。３億５０００万円が売却益になるのですが、その税金をできるだけ節税したいというお話がありました。購入したときの1.5倍や２倍もの金額で売却できるという状況になってきています。「楽待」調べでも、２０１５年６月の状況で一棟もののアパートやマンション、区分マンションすべての収益物件で値上がりが続いています。
一方でそれだけ価格が上昇すると購入するのは難しくなります。ただ、不動産の面白いところは全てのモノがオンリーワンのモノなので、両掘り出し物が安く買えたりとか、良い情報が入ってきたりとかあるとは思うんですよね。ここが市場価格でしか購入できない株式などと違うところですね。もちろん、探さないと皆さんの探してる目線のモノは見つかりません。なので、今全体が値上がりしている中で、皆さんがどう掘り出し物を掘り出せるかがポイントになってきているんじゃないかと思ってます。
——物件の築が浅いということが、大きな買い付けが入った原因でしょうか？
志賀： 3億5000万円は新築から半年しか経っていない物件でした。金融緩和で調達金利が物凄く低いので、利回りが5?6％で十分に利益が出るんですね。ただし、2億円ぐらいの物件だと５?６％の利回りだと回らないでしょう。だから値段が丁度良かったのではないかと思います。ただ、一方でこれからは一つ一つの物件を精査して、良いものだけを購入していかないと、お金を残すことは難しくなってくるはずです。
——最近、先生に相談に来る方の物件ってどんな感じですか？
志賀：そうですね。私のお客様は初心者とかなり勉強された方で二極化が進んでいます。初心者の方に関しては築年数が高い物件を狙う方が多いですね。10年ぐらいの多少築年数が高くて、場所も地方の物件です。地方というと、関西や九州が多いのですが、こうした物件を30年ローンで購入される方が多いですね。
逆に勉強されている方は都心回帰の傾向があります。さすがに23区は最激戦区。所有している方はいないですけれど、関東圏や横浜周辺の物件が最近増えてきたかなと思います。
——物件は地方と都心回帰で二極化していることがわかりますね。投資初心者の方は、S銀行さんを選ぶ方が多いのでしょうか？
志賀：そうですね。S銀行さんは、きちんと収益を見込むことができれば、物件にこだわらず30年ローンで貸してくれるというイメージがあるので、地方の物件を購入されるときに借り入れをされる方が多いですね。もちろん、これは入居率が維持できる、または予想通りの修繕費で済むというのが大前提になります。
地方物件で収益計画が崩れる方は、入居率が想定通りに回らなかったのと、修繕費が創造以上に掛かってしまったという２パターンで失敗しています。入居率がきちんと維持できるのかを不動産会社が出してくる収益計画書の精査が必要ですね。
——修繕で貧乏になるか、入居率で貧乏になるかという２つの理由が大きいのでしょうか？
志賀：そうですね。大体、計画通りにいかない方はそこですね。
——地方の物件を購入されている、サラリーマン大家さんも多いと思いますが、志賀先生のお客様では、入居率はどのようになっていますか？
志賀：自分で大家業に従事している方は、入居率が上がっています。というのも、地方ですとライバルは地主さんの場合が多い。地主さんは、入居率を上げるためのマーケット戦略は非常に適当なんです。地主さんの場合は大体、本業を別に持っていて、大家業というのは副業ないしは、相続税の節税対策などでやっている場合が多いので、入居率にこだわっているところは少ない。営業にも力を入れてないところが多いんです。不動産会社に依頼しているけれども、入居者が来なければ仕方ないと諦めてしまう人も多いんです。
しかし、工夫すれば入居率はある程度まで改善できるんですよね。なので、ご自身で家賃少し下げてもいいよとか、お金以外で内覧に来てくれた方にプレゼントするといった、入居の販促を大家さん自身が協力すると入居率が改善します。不動産会社に丸投げだと入居率を上げるのは難しい。不動産会社も人数も方針もバラバラで入居率を改善する施策もピンキリですから、うまくいかない場合も多いんですね。
——きちんと改善している方は結果が出ていますか？
志賀：そうですね。不動産投資というのは、不労所得で何もしなくてもお金が入ってくると思っていると入居率が改善しない。賃貸事業だと思って自分で入居率を改善する、という大家さんなら入居率が改善するという面があります。ある地方のお客様ですけれども、購入当初、入居率は60％だったのですが、大家さんの力で90％まで改善しています。すぐに売却する物件ではないのですが、オーナーチェンジの売却時には、売却価格が入居率の高さにも関わって来るので、高いことにこしたことはないですね。
——しかし、入居率が60%でよく融資が出ましたね。
志賀：そうですね。その方は属性がすごく良かったというのがありますね。その方は当時、年収がすごく高かったので融資が出たという背景があります。細かい手入れができない分、
地方の収益物件で入居率を上げるのは修繕から手をかけるということになるでしょう。物件そのものの魅力が上がれば、不動産会社の力に頼まなくてもある程度は、入居率を上げることができます。ただし、修繕の方もコストとの兼ね合いで難しいところもあります。
たとえば、九州に物件を持っているとしても、東京に安い業者があるから九州の物件で修繕して欲しいというわけにはいきませんからね。そうするとどうしても、地元の不動産会社が連れてきた業者でやらざるをえない。やはり、不動産会社にベッタリだと少し高めの金額を提示されてしまうこともありますし、なかなか相見積もりを取るのも難しい。やはり地方物件は管理会社とのコミュニケーションが大事なんじゃないかなと思います。
