不動産投資の失敗【購入時によくある５つの失敗事例】新築区分マンション
これから数回にわたって、「不動産投資の失敗」と題して、特に購入時によくある失敗例として５つのパターンを紹介しながら、不動産投資で注意すべきポイントについてお話しいたします。５つの失敗例とは、「1.節税用に新築区分を購入するケース」「2. 築古物件を長い融資期間で購入するケース」「3.年収が高いのに個人で購入するケース」「4.大規模修繕前の築古RC物件を購入するケース」「5.金利の高い金融機関で購入するケース」です。このようなパターンの買い方をしてしまうと、年を追うごとにキャッシュフローが厳しくなったり、次の物件を購入する際に足かせとなったりします。もしあなたが、不動産を継続して購入し、資産規模を拡大させていきたいと思うのであれば、このような購入の仕方をしてはいけません。是非、これからお伝えすることをご理解のうえ、不動産投資をはじめてください。
失敗例を知らないとあなたも失敗する？
このコラムをご覧のあなたは、きっと「これから不動産投資を始めよう」と考えている方だと思います。これから不動産投資を始める方にとって、最大の関心事、それは「失敗しない方法」だと思います。事実、ほとんどの投資家は「失敗」を恐れ、なるべく失敗しないように、入念に情報を調べてからスタートする方がほとんどです。にもかかわらず、後から挽回できないような失敗をする人が大勢いらっしゃいます。これは特に「購入時」に起こります。問題の根幹は知識不足。特に失敗してしまった購入事例を知らないからです。今、ネットを見れば、あらゆる情報は手に入ります。にもかかわらず、失敗する方が多いのは、リアルな失敗例についての情報が少ないからかもしれません。そこで今回は、購入時の失敗事例に焦点を当ててコラムを作成しました。トラブル、失敗事例を知らないと、あなたも同じような失敗に陥ってしまうかもしれません。今回は「1.節税用に新築区分を購入するケース」を解説します。是非参考にしてください。
不動産業者からの営業電話に注意 新築区分への投資は基本的にＮＧ
職場や自宅に、不動産の営業電話がかかってきたことはありませんか。それも、会ったことも、聞いたこともないような不動産業者です。彼らは、年収の高い人の名簿を持っています。これらの名簿に、毎日ひたすら電話で営業をかけるのです。一日何百件も・・・。勧められるのは主に新築区分マンションの購入ですが、このときにトークでよく使われるのが、「節税用」「生命保険代わり」「資産形成」。というもの。しかし、この物件を買ったとたんに、あなたの不動産投資の成功は大きく遠のきます。少なくとも投資用の新築区分マンションに手を出してはいけません。ほぼ確実にあなたは損をします。私共に相談に来る方の中でも、新築区分投資で苦労している方が少なからずいらっしゃいます。このような方々は年収が高く、社会的にもステータスの高い方が多いのですが、残念ながら挽回するまでに長い年月が必要となるケースが多いのです。
まずは、新築区分投資のきっかけになってしまう「不動産業者とのやり取り」についてお話しします。下記の事例をご覧ください。
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・物件価格 2,000万円（地方主要都市 主要駅から徒歩10分圏内 １ＬＤＫ） ・購入時諸費用 150万円 →借入金2,000万円（金利2％、30年）、自己資金150万円で購入。 |
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Ａ 家賃収入 月々 9万円 Ｂ 共益費 月々 ▲1万円 （管理組合への支払い） Ｃ 銀行返済額 月々 ▲8万円 （借入金の返済） Ｄ 管理委託費 月々 ▲0.3万円 （管理会社への報酬） Ｅ キャッシュフロー ▲0.3万円 （Ａ～Ｅの合計） |
この物件、あなたなら購入しますか？仮にあなたが「う～ん、キャッシュフローがマイナスか・・・ちょっと無理じゃない？」と言って断ろうとしても、不動産業者はこう言うでしょう。
「いえいえ、キャッシュフローはわずかにマイナスですが、『減価償却費』があります。その分、●●さんのご年収であれば、確定申告の時に大きく節税することが出来ます。確定申告すれば数十万はお金が戻ってくるのですから、賢い節税になりますよ。トータルでキャッシュフローもプラスになりますし、税金で払うくらいなら、不動産に変えたほうが賢いですよね」
「しかも、月々わずか数千円の出費で、このマンションが買えるのですから、すごいと思いませんか。この場所は●●地区と言って、なかなか土地が出ないエリアです。周辺でも「この場所に住みたい」という人が多いのですが、なかなか物件が出てこないので、賃貸であっても物件が出てくればすぐに埋まってしまう場所なんです。このエリアのマンションは資産価値も高いと思いますよ」
「さらに、この物件を買うときに団体信用生命保険を付ければ、●●さんに万が一のことが起こっても借金はチャラになります。保険料として金利を0.4%だけ上乗せさせるだけです。きっとご家族も安心だと思いますよ」
「節税、資産形成、生命保険、まさに一石三鳥ですが、残念ながらこの物件、とても人気があるのでもうすぐ完売してしまいます。いま上司に無理を言って、●●さんのために他の方への紹介を止めています。いま本当に物件がない状態なので、このチャンスを逃すと、今度いつ物件をご紹介できるかわかりません。あとでキャンセルもできるので、とりあえず物件を押さえるために買付を書いてくれませんか」
さあ、ここで買い付けを書いてしまったら、あとはご想像のとおり。「泣き落とし」「違約金（根拠のない）」などなど、手練手管で購入を迫ってきます。新築区分はキャッシュフローがかなり厳しくなります。それも年を追うごとに。新築区分は銀行の融資も比較的通りやすいため、下手に属性（年収や勤務先）が良いと、いくつも物件を買えてしまうから厄介です。相談に来た方の中にも、新築区分を１０戸近く買ってしまった方が何名もいらっしゃいます。そうなると、数年後にどうなるのか、恐ろしい実態を少しお話しします。
新築区分を8室買った投資家の苦悩
これは上記のような不動産業者からの電話営業で、新築区分を８室買った井上さん（仮名）の事例です。不動産投資は１２年前からスタート。この方からのご相談がどのようなものだったか、お話しします。
最初のきっかけは、「月々のキャッシュフローが厳しくて困っています」という相談。井上さんは、節税目的で不動産投資をスタート。いまでは８室まで買い進めましたが、８室合計のキャッシュフローが月々２０万の赤字です。しかもこれに固定資産税・都市計画税などの税金が加わると、さらに損失は広がります。節税効果で年間数十万円の還付金があったとしても、年間２００万円以上のキャッシュアウトに苦しむことになります。
さて、この井上さん、さらに悪いことに、8室中、２室で退去予告がありました。空室が出ると、賃料が入らないだけではなく、新規入居者募集のための広告料の負担、入れ替え時の修繕費用が掛かります。一時的な出費だけでも数十万、1室あたり家賃が7万～8万だとすると、空室が続けば最大で毎月３５万くらいのキャッシュアウトになるのでしょうか。ここまでくると、並みのサラリーマンの月収が毎月吹き飛んでいく恰好です。
「じゃあ、売却してしまえばいいじゃないか！」いえいえ、話はそう簡単ではありません。井上さんは、物件を売却したくても出来ない状況に追い込まれていました。どういうことか？まず、物件を売却するためには、その物件に付いている「抵当権」を外す必要があります。そのためには、借入金の残債務を銀行に一括返済する必要があります。ですから、売却額は、基本的に残債務以上の金額でなければならないのです。
しかし、ここが新築区分マンションの厄介なところ。新築区分マンションの場合、大概において残債務の減少よりも、物件価格の下落のほうが激しいものです。それ以上に物件の価格自体が落ちているから厄介なのです。
例えば2000万の借り入れで2000万の物件を買った場合。返済が進み、残債務が1800万円になっていたとしても、今の相場でその物件の相場が1500万円だったとします。そうすると、無理やり売却すれば300万の赤字（売却損）になってしまいます。もちろん、300万を自己資金で補てんすれば、いわゆる「損切り」をすることはできます。しかし、井上さんの場合、損切りできるだけの金融資産がありませんでした。
そのまま持っていても損失が広がり、売ったとしても損失が大きい。まさに打つ手なし、です。ちなみにこの状態の物件を持っていると、銀行からの評価も著しく悪くなります。せっかく勤務先や年収が良い方であったとしても、このような物件を持っていることで、審査に悪影響を及ぼすことはよくあります。当然、他行で借換えの相談にも応じてくれませんでした。
幸いにして、井上さんは年収が高い方なので、何とか現状維持できておりますが、普通のサラリーマンならば、とっくの昔に自己破産しているかもしれません。もちろん、井上さんも、こういう事態になることが分かっていれば、当然この物件は購入しなかったはずです。問題の根幹は、「この物件を買うと、こういう結末になる」ということを想像できなかったことです。これは知識不足によるものです。裏を返せば、「買う前に、買った後の展開をどれだけ具体的にイメージできるか」が不動産投資成功のための最低条件になるとお考えください。
新築区分に投資してはいけない３つの理由
さあ、ここまでお話しすれば、我々が新築区分マンションをお勧めしない理由、お分かりいただけたのではないでしょうか。新築分をお勧めしない理由、それは端的に言うと「キャッシュアウトが激しい」「出口で困る」「あなたの信用を棄損する」の３点。少し詳しく説明します。
理由1 「キャッシュアウトが激しい」
そもそも「節税用」という時点で儲かる確率は極めて低いとお考え下さい。先述の事例のように、「家賃収入」から「経費」と「借入金返済額」を差し引いた「キャッシュフロー」がマイナスになる物件も相当数あります（特に東京都内）。さらに悪いことに、新築物件の家賃は、ほぼ確実に3年～５年で急激に下落します。日本の賃貸市況では、新築物件の相場は、通常の相場よりも１割程度高め設定されています。新築ならば、それでも入居者が付くからです。我々はこれを「新築プレミアム」と呼んでいます。しかし、この新築プレミアムが剥がれ落ちるのが、３年後～５年後くらい。入居者の入れ替えが進むタイミングです。このとき、一気に賃料が下落するリスクがあります。こうなると、新築当初はトントンくらいの収支だったとしても、年を追うごとにキャッシュフローはマイナスになっていきます。前述の井上さんのケースでも、当初はキャッシュフローがプラスだったものの、数年後にはマイナスに転落していました。
さらに頭が痛いのが空室リスク。一度退去が出ると、次が決まるまでに少し時間がかかります。この間にも借入金の返済は容赦なく迫ってきます。仮に空室が２カ月続けば、かなりの金額があなたの財布から出ていくことになるのです。さらに最近では、空室率が高いエリアを中心に、「広告料」の値上がりが顕著です。広告料とは、仲介業者があなたの物件を、お客さんに紹介してくる際の「報酬」です。この広告料が、最近高騰しているのです。理由は競合の増加。みんな空室で苦しんでいるから、広告料を上げて自分の物件を優先的に紹介するよう依頼しているのです。広告料は月額家賃を算定基礎としますが、最近では「広告料２カ月」は当たり前。３か月、６カ月、というケースも出ているそうです。そうすると、その分の出費も相当厳しいことになります。
「でも節税のメリットがあるじゃないか！」はい、確かに確定申告で還付を受けられる可能性があります。しかし、還付される金額は年々減っていく、というのはご存知でしょうか。還付額が減るのは、「経費計上」できる金額が減ってしまうから。具体的には、「減価償却費」と「借入金利息」。詳しい説明は別の機会にいたしますが、減価償却で定率法を採用すると、年々「減価償却費」は減っていきます。さらに「設備」の償却期間は１５年。そうすると、１６年目以降は大幅に減価償却費が少なくなります。また、借入金の返済で、「元利均等返済方式」を採っていると、これまた年々「借入金利息」は減っていきます。結論として、年々節税のメリットが薄くなっていくのは間違いない事実なのです。
理由2 「出口が取れない」
次に恐ろしいのが「出口が取れない」ということ。前述の井上さんの事例のとおり、新築区分は残債務の減少よりも、物件価格の下落のほうが激しい傾向があります。
まずは物件価格の下落。「新築物件は買った途端に２割損する」などと言われることもあります。これは、新築物件には、宣伝広告費、人件費等、原価の上に様々な経費が乗っかっていることが理由です。次に残債務の話。特に返済当初は残債務が減りにくい傾向にあります。これは「元利均等返済」を採用しているケースが多いからです。（こちらも詳細は稿を改めます。）要は、初めのころの返済額は、「利息」の割合が多いため残債務が減りにくい、といことです。
しかし、中古市場ではそんなあなたの事情は汲んでくれません。純粋に売り手と買い手の受給バランスで価格が決まります。本当にその物件のエリアが人気地域で、建物自体にも人気がでるものであれば、高く売れる可能性もあるかもしれません。しかし、そんなケースはごくまれです。大半のケースは、１０年～２０年の返済を経て、ようやく売却相場と残債務のバランスが取れるケースがほとんどです。
その間、家賃の下落などによって、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうと大変です。ずっと月々のキャッシュアウトに悩まされることになります。もちろん、損切り覚悟で売却することが出来るのであればその限りではありませんが、いずれにしても、賢い投資であったとは言いにくいでしょう。
理由3 「あなたの信用を棄損する」
先程、井上さんの事例で「借換えを断れた」と言ったのを覚えていますか。実は、総じて区分マンションは、担保評価が極めて低い傾向にあります。そうすると、資産と負債のバランスを欠いてしまいます。例えば２０００万の借り入れをして区分マンションを買ったとして、その物件の担保評価が１０００万だったとしましょう。すると、１０００万の評価割れが発生しています。この状態をよく「信用棄損」と呼びます。（下図参照）
「いくら何でも２０００万が１０００万の評価ってことは無いでしょう」とおっしゃる方もいますが、これが普通です。それだけ、信用棄損を起こしているということをまずは知っていただきたいところです。しかも、その信用棄損を起こしている物件、収支状況も悪いとなれば、尚のこと印象は悪いです。
よく「最初は区分で勉強してから」と言って、区分マンション投資に手を出す人がいるのですが、上記の資産バランスを崩していると、かなりの確率で融資に悪影響を及ぼします。数年～１０年くらい、しなくてもいい遠回りをする方もいらっしゃるので、特に新築区分投資をする際には、この点は覚悟して下さい。
【参考】新築区分×オーバーローンは典型的な「ダメ投資」
ここで一つ、おまけの小話を。不動産業者から、よく「オーバーローン」を勧められることがあります。オーバーローンとは、物件価格以上の金額を借り入れること。例えば、２０００万の物件を買うときに、２２００万の借り入れをすること。このオーバーローンのメリットは、あなたの持出しが発生しないこと。というのも、不動産購入時には、不動産の売買代金以外に諸費用が発生します。仲介手数料だったり、移転登記費用だったり。この金額は通常、自己資金でまかなうものですが、手元の資金が少ない人にとって、この諸費用分も融資を受けられると、とてもありがたかったりします。たとえば、不動産業者からは、次のように提案されることがあります。
「この物件を購入する場合、諸費用として150万円をご用意いただく必要がありますが、●●様は社会的な信用も高い方ですので、もし手持ちのご資金が少し足りなかったとしても、ほとんど手出しが無いような形で手配することも可能ですよ。」
しかしながら、通常、銀行がオーバーローンに応じてくれることはありません。ではどうやるのか。ここで登場するのがノンバンク系の金融機関。金利は高いが、通常融資を受けられないようなケースでもお金を貸してくれます。特に属性が良い人であれば尚更貸してくれます。自己資金の持出しがないため、買い手にとっては目先のこ痛みが少なく、より「投資しやすい気分」になってしまいます。しかし、この借入。あとで大きな負担になります。まずは月々の返済が非常に重たい。金利が高いので当然です。しかもこの借入があることによって、資産負債のバランスも極めて悪く見えてしまいます。当然信用情報にも載るので、銀行からの評価も極めて悪くなってしまいます。
「自己資金ゼロでも不動産投資ができます！」というのは、ほとんどがこのスキームです。確かに目先の物件を買うのには有効ですが、長い目で見た時に、かなりの遠回りをすることになるので、その点はご注意ください。
さて、今回は「不動産投資の失敗」と題して、【購入時によくある５つの失敗事例】新築区分マンションについてお話ししましたが、いかがでしたでしょうか。この新築区分投資は注意点がいっぱいなので、是非今回の内容を参考にしてください。
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