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不動産コラム

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記事一覧

出口(売却)の際の税金

2011/07/06

不動産投資の出口戦略と言えば、一般的なものは売却です。 売却の際の税金は以下のようになります。 基礎 売却の場合の税金の計算は [売価-(購入価格-減価償却累計額)-売却経費]×税率 という計算式で計算されます。 よく忘れられるのが、購入価格から減価償却累計額を控除することです。 「先生!1億円で購入した物件を8,000万円で売却しました。マイナスですから税金はかかりませんよね!」と勢いよく言われることがあるのですが、減価償却累計額によっては売却利益が出ている可能性も十分にあります。 となると、税金がかかってしまいます。 税率は、個人の短期譲渡(譲渡年の1月1日にお…

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不動産投資の納税スケジュール

2011/07/05

不動産投資を行うと、税金を支払う「回数」が増えます。 年間のスケジュールを把握しておかないと税金が払えない!なんてことにもなりかねません。 また、各種節税策を行うと税金を支払う「回数」はさらに増えます。 「回数」は増えるのですが、支払う「総額」は減ります。 これを理解していないと、「節税をしているのに何度も何度も税金を支払って、本当に節税できているのだろうか・・・」という気持ちになってしまします。 では節税策を色々行った場合の納税スケジュールを見てみましょう。 個人の場合 1月10日 源泉所得税(家族に給料を払っている場合など7~12月分) 1月31日 住民税(第4期…

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不動産投資のリスク(2)【基礎編】

2010/12/01

今回も前回に引き続き、不動産投資のリスクについて見ていくことにします。 金利上昇リスク 北海道拓殖銀行、山一證券が連続破たんした1997年の半ば以降、「長期金利」は2.0%未満で推移しています。不動産投資をする際、借入れ(ローン)を中心に資金調達する人には、現在の金利水準は非常に魅力的といえます。しかし、この低金利がいつまで続くかはわかりません。今後、金利が上昇する可能性もあるでしょう。 ちなみに「長期金利」は、日本銀行の金融政策による影響の大きい「短期金利」の推移や将来の物価変動、長期の資金を借り入れて行う設備投資の収益など、景気や経済動向に対する“予想”に基づいて市…

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不動産投資のリスク(1)【基礎編】

2010/12/01

投資商品を選ぶときは、その投資商品が持ついろいろなリスク(収益のブレ=不確実性があること)を事前に押さえておくことが大事です。不動産投資には、他の投資商品にはない特有のリスクがあります。事前にどんなリスクがあるかを把握し、それを見込んだ上で投資するかどうかの判断をしていく必要があります。 今回は、不動産投資のリスクやデメリットについて3点ほど触れていきます。 市場リスク 不動産投資の収益の源泉となる賃料や不動産の価格は、不動産を取り巻くマーケットの環境(市況)の変化などによって変動することがあります。その結果、不動産投資によって得られるインカムゲインやキャピタルゲインに“ブレ&r…

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購入前にすべきこと

2010/11/18

今回は『購入前に何をしなければならないのか?』につきまして触れて参ります。 まず、以前お話した内容を踏まえ、購入前から『チームとして動き分析する』事をお勧め致します。 【チーム ⇒ 自分自身で信用の置ける管理会社やコンサルタント等】 次に、管理会社へのアプローチですが、『この物件の購入を検討しているが、一緒に現地を見てもらえませんか?』と頼んでみて下さい。管理会社側から見れば、受託するまではタダで動くことになりますので、もしかしたら嫌な顔をする管理会社もあるかもしれません。管理会社は購入してから長い付き合いになりますので、お願いしているのに力を貸してくれないような管理会社であれば、…

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【番外編】秋の交流会の御礼とご質問に対する回答

2010/11/09

10月30日に行われました、『週末起業フォーラム 秋の交流会』では、大勢の方にご参加頂きまして誠に有難うございました。その場で、私のセミナーを聞いて下さった皆様には、番外編として4つご質問を頂きました。どれが正解??と言う事ではなくて、ひとつでも多くの考え方や方法論を身につけて頂ければ幸いです。 こちらに関しまして、私の考え方は以下の様になります。 Q1に対して 色々なケースが考えられますが、最も困ってしまう事は、大家さんと全く連絡の取れない事です。管理契約の形態にもよるのですが、事業主は大家さん自身であり、管理会社は色々な提案や運営上の戦略を練り実務を行ないますが、行なっている…

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施主のための建設システムを目指して(2)

2010/11/09

1.はじめに 前回のコラムでは、現状における建設会社等に見られる施工体制および指示系統の流れを紹介し、その問題点を検証していきました。 私どもの会社では、現在これらの問題点に対応した、施工体制の改善に取り組んでおります。今回のコラムでは、現在想定している、この「理想モデル」について紹介し、従来のシステムとの比較をしていきたいと思います。 2.施工体制および指示系統の流れにおける「理想モデル」 (図2)を使って説明します。 ポイント1:施主一人に対して一人の担当者 ここでは、施主の依頼に対しては、工務店などの組織に属する担当者が原則としてすべて対応するということを示しています…

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不動産投資のメリット(2)

2010/11/09

今回も前回に引き続き「不動産投資のメリット」について見ていきます。 投資家の裁量の範囲が広い 不動産投資を行うことで期待できる収益(リターン)は、キャピタルゲイン(売却益)とインカムゲイン(保有し続けることで得られる現金収入)の2つです。1991年をピークとしたバブル崩壊(=土地神話の崩壊)後、不動産を“ただ”保有しているだけでキャピタルゲイン)が期待できた時代は過去のものとなりました。不動産の価値が「将来生み出す収益(インカムゲイン)」をおもな基準として決まっていく傾向にあるのはご承知のとおりかと思います。このインカムゲインの部分については、工夫次第で高めるこ…

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【第3回】不動産投資のロードマップ

2010/11/05

こんにちは。株式会社日本資産総研コンサルタントの大野晃弘です。 先日の週末起業フォーラム秋の感謝祭では、足元の悪い中、「大家で起業!不動産投資セミナー」にお越しいただき誠にありがとうございました。 予想を超える人数で参加者の方には窮屈な思いをさせて申し訳ございませんでした。 次回は広い場所できるよう対応してまいります。 今後ともどうぞ宜しくお願いいたします。 さて、今回のテーマは、『不動産投資のロードマップ』です。第1回のコラムで図示したものを再度確認しながらご説明いたします。 ※Wは木造、Sは軽量鉄骨造、重量鉄骨造、RCは鉄筋コンクリート造を表しています。 以前にも申し…

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不動産投資のメリット(1)

2010/09/30

今回は「不動産投資のメリット」について、他の投資商品の比較も含めていくつか見ていきたいと思います。 相対的にみて安定した収益が継続的に得られる 不動産投資の収益の源泉となる家賃(賃料)は、景気が良くなる時も悪くなる時もさほど影響を受けず、わりと安定的に推移する傾向があります。将来得られるかどうかわからないキャピタルゲイン(売却などによる値上がり益)よりも少しでもインカムゲイン(配当・利息などによる現金収入)を得ておいた方が良いといった考えをお持ちの方にとっては、理屈(≒合理性)抜きにメリットと感じ得る部分と言えます。 また、不動産市場には中長期的な傾向として一定の循環があることが見受…

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施主のための建設システムを目指して

2010/09/30

1.はじめに 私は現在、埼玉で設計事務所を経営している一級建築士の渡辺と言います。これからこの場所をお借りし、これまでの経験を踏まえ、現況の建物の建設にかかわる体制や流れ、さらには不動産物件の購入やリフォームにおける注意点等、色々な話が出来ればと思います。このコラムで取り上げる内容以外にも、質問・相談等、随時受け付けますのでお気軽に声をお掛け下さい。 巷では建築・不動産業界は大変厳しい状況におかれていると言われています。そんな中、いかに良い物件を手に入れ、それをどのような形で改修し、付加価値をつけ、入居率UP、さらには収益向上に変えるかが大切になります。しかし、このようなノウハウを持つ…

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『週末起業大家さん』としての管理運営の考え方

2010/09/27

始めに、一口に『大家さん』と言いましてもいろいろなタイプの大家さんがいらっしゃいます。 中でも、大きく分けさせてもらいますと 地主型大家さん セミ・リタイヤ大家さん 週末起業大家さん 1、の地主型大家さんは、広大な土地をもともと所有してらっしゃいますので、中古物件を購入するよりも、アパートやマンションをお建てになられる方がほとんどです。しかも、自己所有地に建設しますので、自宅から近くにある事が多いため、管理面で有利に働きます。また、時間的なゆとりを持っている方が多く、金融機関からの信用も既に備わっている事が最大の特長と言えます。私がお世話になっている大家さんも、…

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1.不動産投資が注目されている背景

2010/09/24

資産運用の一手段として注目を集める不動産投資 社会の構造が確実に変化してきています。公的年金制度の見直し、企業年金・退職金制度の見直し等・・・ 将来の収入の予想がつきづらくなってきています。特に、老後資金については自助努力による準備の必要性が高まってきています。収益不動産への投資は、その一手段となり得るものといえます。 「継続的に高収入が得られる」不動産に投資を行えば、預貯金などに比べて高い利回りが期待できます。この高い収益を生む不動産(収益不動産)への投資を行うことなどによって大成功した人に、アメリカの不動産王で大富豪として知られるドナルド・トランプ氏やベストセラーとなった「金持ち父…

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【第2回】不動産投資をする前に「4つの質問」(後編)

2010/09/24

こんにちは。株式会社日本資産総研コンサルタントの大野晃弘です。 今回のテーマは、前回に引き続き『不動産投資をする前に「4つの質問」(後編)』です。 前回コラムの【質問2】でパッケージ型ローンとプロパーローンについて触れましたので、概略についてご説明いたします。 ※パッケージ型ローンとプロパーローン 収益不動産購入資金の借入は、いわゆる「アパート・ローン」として融資を受けることになるのですが、「アパート・ローン」には、商品として定型化されているアパートローン(以下、「パッケージ型ローン」)と、プロパー型のアパートローン(以下、「プロパーローン」)の2種類あります。では、そ…

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税金対策は購入前から始まっている!

2010/09/24

突然ですが、皆さんはどのタイミングで税理士に相談に行きますか? 1番多いのが最初の確定申告期(2月16日~3月15日)、2番目が物件購入後落ち着いてから、3番目が物件購入前です。 物件購入前に相談する方はごく少数です。 しかし、私のお客様で「この方の不動産投資は大成功だった」と思える方の多くは物件購入前に相談に来た方です。 税金対策は購入前から始まっているのです。 巷には数々の税金対策本・セミナー・情報商材が溢れていますが、税金対策で効果が高いのは所得を分散することです。 個人の所得税は超過累進税率(収入が高ければ高いほど、税率が上がっていく)を採用しています。 年所得2,0…

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不動産投資は税金対策が最重要?

2010/09/24

不動産投資には様々な税金がついて回ります。 購入時には印紙税、不動産取得税、登録免許税etc・・・ 毎年の利益や保有に対して所得税、住民税、固定資産税etc・・・ 売却した時にも所得税、住民税etc・・・ 不動産投資は税金との戦いでもあります。 税金対策は重要ですが、もっと大切なことがあります。 「税金対策が最重要です!税金対策は私にお任せ下さい!」と言った方が儲かる税理士の私が言うのですから間違いありません。 では、何が重要なのでしょうか? 一般企業と一緒です。 「たくさん儲けること」が重要です。 当たり前のことを言っているように聞こえるかもしれません。 しかし、税…

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【第1回】不動産投資をする前に「4つの質問」(前編)

2010/09/16

みなさま、こんにちは。 株式会社日本資産総研コンサルタントの大野晃弘です。 今回のコラムのテーマを選定するにあたり、現在、数多くの不動産投資に関する書籍の出版やセミナーが開催され、皆様も大変勉強されていることから、なるべくコンサルティングの現場からフィードバックしたものをコラムにしたいと考えました。 そこで、昨今の金融危機・不動産不況の中、2008年7月から2010年6月までの2年間で取引した、合計23棟・63億円(平均利回り10.9%)の収益不動産の取引事例や現場の話を交えながら、最新の収益不動産購入戦略・戦術を中心に「週末起業大家さんの成功の秘訣」について書いて参りたいと存じます…

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